Hoe beoordeel je een verbouwofferte?

Een stelpost is een bedrag voor iets wat nog niet vastligt, zoals tegels of sanitair die je later uitkiest. Dat is normaal. Het wordt een probleem als de stelpost te laag is: dan lijkt de offerte goedkoper, maar betaal je het verschil later. Vergelijk stelposten daarom met de bandbreedtes in onze kostengidsen, bijvoorbeeld voor een badkamer of een keuken, en vraag hoe het bedrag tot stand kwam.

Let ook op of een stelpost inclusief of exclusief plaatsen is. "Stelpost sanitair" kan alleen de producten betekenen, of ook het monteren. Dat scheelt al snel honderden euro's.

Meerwerk is werk dat niet in de offerte stond. Soms is het onvermijdelijk: bij het slopen komt een rotte balk tevoorschijn. Het Burgerlijk Wetboek beschermt je hier. Volgens artikel 7:755 kan een aannemer bij toevoegingen of veranderingen die jij wilt alleen een hogere prijs vragen als hij je tijdig heeft gewezen op de noodzaak van die prijsverhoging, tenzij je dat zelf had moeten begrijpen. Daar mag in het contract niet ten nadele van jou als opdrachtgever van worden afgeweken, behalve via een wettelijke standaardregeling.

In de praktijk: spreek af dat meerwerk eerst schriftelijk wordt voorgelegd, met de prijs en het gevolg voor de planning, en pas na jouw akkoord wordt uitgevoerd. Een aannemer die dat vanzelf voorstelt, weet dat onduidelijk meerwerk vaak tot onenigheid leidt.

Met de Wet kwaliteitsborging, die op 1 januari 2024 inging, kwamen er in het Burgerlijk Wetboek twee regels bij voor de aanneming van bouwwerken. Volgens artikel 7:757a geeft de aannemer bij de oplevering van een bouwwerk een dossier met tekeningen, berekeningen, een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, en de gegevens die je nodig hebt voor gebruik en onderhoud. Vraag daar in de offerte al naar.

Volgens artikel 7:758 lid 4 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen. Voor een particuliere opdrachtgever mag daar niet van worden afgeweken. Staat er in de voorwaarden dat de aannemer na oplevering nergens meer voor aansprakelijk is, dan kan de aannemer zich daar tegenover jou als particulier op dit punt niet op beroepen.

Vereniging Eigen Huis zet de stappen van een verbouwing op een rij: wensen bepalen, nagaan of er een vergunning nodig is, een budget vaststellen, een omschrijving en tekeningen maken, de vergunning aanvragen, offertes opvragen, een contract sluiten, uitvoeren en opleveren. Wie offertes opvraagt voordat de omschrijving klaar is, krijgt offertes die elk een andere verbouwing beschrijven. Dat is de meest voorkomende reden dat offertes niet te vergelijken zijn.

Vraag ook wie de vergunning aanvraagt als die nodig is, en wat er gebeurt als die later komt dan gepland. Voor een aanbouw staan de regels in heb je een vergunning nodig voor een aanbouw.