De verschillen naast elkaar
| Criterium | Aanbouwen | Verhuizen |
|---|---|---|
| Kosten die geen m² opleveren | Vergunning en tekenwerk € 500 – € 2.000, constructeur (OfferteAdviseur, Verbouwkosten.com). Tijdelijke overlast. | Kosten koper 4 – 6% van de aankoopsom (Vereniging Eigen Huis), waaronder 2% overdrachtsbelasting. Plus verkoopkosten van je huidige woning en de verhuizing. |
| Wat de extra ruimte kost | Homedeal: 15 m² afgewerkt € 37.500 – € 45.000. OfferteAdviseur: 15 – 20 m² aan een tussenwoning € 20.000 – € 70.000. | Het prijsverschil tussen je huidige en de nieuwe woning. Gemiddelde verkoopprijs 2025 volgens het CBS: Ridderkerk € 428.160, Rotterdam € 414.579, Dordrecht € 391.755. |
| Financiering | Hypotheek verhogen of een bouwdepot. Rente is aftrekbaar als de verbouwing de woning verbetert en je aflost. | Nieuwe hypotheek tegen de rente van nu. De hypotheek mag niet hoger zijn dan 100% van de woningwaarde; kosten koper betaal je uit eigen geld (Nibud). |
| Wat je houdt | Buurt, school, buren, en je huidige hypotheekvoorwaarden. | Niets van het oude; wel een nieuwe plek die misschien beter past. |
| Wat je inlevert | Een deel van de tuin. Samen met andere bijgebouwen mag vergunningvrij hooguit 50% van een klein bebouwingsgebied (tot 100 m²) bebouwd zijn. | Je huidige woning en omgeving. |
| Tijd en gedoe | Voorbereiding, eventueel een vergunning (8 weken, eenmaal te verlengen met 6), daarna enkele weken bouw met overlast in huis. | Zoeken, bieden, financieren, verkopen, verhuizen: meestal maanden, en afhankelijk van de markt. |
| Hoeveel ruimte erbij kan | Beperkt door het erf en de regels. | Zoveel als je budget toelaat. |
Conclusie: Heb je vooral één ruimte tekort, zoals een grotere woonkeuken of een extra kamer beneden, en woon je graag waar je woont, dan is aanbouwen meestal de voordeligere en minder ingrijpende oplossing. Heb je veel meer ruimte nodig dan op je erf past, of wil je toch al naar een andere buurt, dan is verhuizen logischer, en zijn de kosten koper de prijs van die keuze.
Rekenvoorbeeld: 15 m² erbij
Een huishouden in een tussenwoning wil een grotere woonkeuken. Optie A: een aanbouw van 15 m². Optie B: een woning van € 500.000 kopen met die extra ruimte.
| Post | Aanbouw van 15 m² | Verhuizen naar een woning van € 500.000 |
|---|---|---|
| Bouwkosten, afgewerkt | € 37.500 – € 45.000 (Homedeal) | n.v.t. |
| Heipalen, als nodig | € 10.000 – € 14.000 (Homedeal) | n.v.t. |
| Overdrachtsbelasting (2%) | n.v.t. | € 10.000 |
| Kosten koper totaal (4 – 6%, inclusief overdrachtsbelasting) | n.v.t. | € 20.000 – € 30.000 |
| Verkoop huidige woning, verhuizing | n.v.t. | komt erbij |
| Prijsverschil tussen de woningen | n.v.t. | komt erbij |
Bedragen zijn marktindicaties en wettelijke tarieven, geen prijzen van Eerlijke Bouw of Eerlijke Aanbouwen. Kopers tussen 18 en 35 jaar die aan de voorwaarden voldoen, betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting op een woning tot € 555.000 (Rijksoverheid); de overige kosten koper blijven.
Kosten koper: wat je kwijt bent
Wie een woning koopt om zelf in te wonen, betaalt 2% overdrachtsbelasting, legt de Belastingdienst uit. Daarbovenop komen de notaris voor de transport- en hypotheekakte, taxatie, hypotheekadvies, eventueel een makelaar en een bouwkundige keuring; de Rijksoverheid noemt al deze posten. Vereniging Eigen Huis rekent voor het geheel met 4 tot 6% van de aankoopsom.
Die kosten kun je niet meefinancieren: de hypotheek mag volgens het Nibud niet hoger zijn dan 100% van de woningwaarde. Een deel is wel fiscaal aftrekbaar, zoals advies- en bemiddelingskosten, de hypotheekakte, NHG en taxatie; de overdrachtsbelasting niet. Wie tussen 18 en 35 jaar is en aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet, betaalt in 2026 geen overdrachtsbelasting voor een woning van maximaal € 555.000.
Een aanbouw financieren
Een aanbouw kun je financieren door je hypotheek te verhogen of met een bouwdepot. De rente is aftrekbaar als de lening wordt gebruikt om de woning te verbeteren en je elk jaar aflost; bij een aflossingsvrije lening niet, schrijft de Belastingdienst. De bouwkosten zelf zijn niet aftrekbaar. De maximale hypotheekrenteaftrek is in 2026 volgens de Rijksoverheid 37,56%.
Een belangrijk verschil met verhuizen: bij een aanbouw hoef je je bestaande hypotheek niet over te sluiten. Heb je een lage rente die nog jaren vaststaat, dan houd je die voor het grootste deel van je lening. Of dat voordeel groot is, hangt af van je eigen hypotheek; laat dat doorrekenen door een onafhankelijk hypotheekadviseur.
Wat een aanbouw oplevert bij verkoop
Vaak wordt gezegd dat een aanbouw zich terugverdient bij verkoop. Een betrouwbare bron die dat voor onze regio met cijfers onderbouwt, hebben we niet gevonden. Het hangt af van de woningmarkt op het moment van verkoop, de kwaliteit van de aanbouw en wat vergelijkbare woningen in de straat hebben. Kies een aanbouw dus omdat je de ruimte zelf nodig hebt, niet als belegging.
Conclusie per situatie
- Je mist één ruimte en woont graag waar je woont: aanbouwen. De kosten koper van een verhuizing zijn vaak al een groot deel van de prijs van een aanbouw.
- Je hebt een lage hypotheekrente die nog jaren vaststaat: aanbouwen weegt zwaarder; laat beide scenario's doorrekenen.
- Je tuin is klein, of het erf is al half bebouwd: een aanbouw past misschien niet vergunningvrij. Check eerst de regels; zie het artikel over de vergunning voor een aanbouw.
- Je hebt meer dan 20 à 30 m² extra nodig, of meer slaapkamers boven: dan wordt het een grotere verbouwing met een opbouw of dakkapel, en is verhuizen een reëel alternatief.
- Je wilt toch naar een andere buurt of school: verhuizen. Dan zijn de kosten koper de prijs van die keuze, en een aanbouw lost dat niet op.
- Je woning is een monument of staat in beschermd stadsgezicht: een aanbouw vraagt vrijwel zeker een vergunning en extra tijd. Neem dat mee in de afweging.
Verder lezen
De kosten per post staan in wat kost een aanbouw. De regels voor vergunningvrij bouwen in heb je een vergunning nodig voor een aanbouw. Alles rond uitbreiden staat op aanbouwen.
Wil je laten uitzoeken wat er bij jouw woning kan, dan verwijzen we naar Eerlijke Aanbouwen. Die is, net als Eerlijke Bouw, onderdeel van Eerlijke Aannemer; we hebben dus belang bij de keuze voor aanbouwen. Weeg de conclusie hierboven daarom zelf, met je eigen cijfers. Hoe we vergelijken, staat op zo vergelijken wij.
Veelgestelde vragen
Hoeveel zijn de kosten koper in 2026?
Vereniging Eigen Huis rekent met 4 tot 6% van de aankoopsom. Daarin zit 2% overdrachtsbelasting als je er zelf gaat wonen. Kopers tussen 18 en 35 jaar die aan de voorwaarden voldoen, betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting voor een woning tot € 555.000.
Kan ik de kosten koper meefinancieren?
Nee. De hypotheek mag niet hoger zijn dan 100% van de woningwaarde, legt het Nibud uit. Kosten koper betaal je dus uit eigen geld.
Is de rente op een lening voor een aanbouw aftrekbaar?
Ja, als de lening wordt gebruikt voor een verbouwing die de woning verbetert en je elk jaar aflost. De bouwkosten zelf zijn niet aftrekbaar. De maximale aftrek is in 2026 37,56%.
Levert een aanbouw meer op dan hij kost?
Daar hebben we geen betrouwbare cijfers voor gevonden. Het hangt af van de markt bij verkoop en van wat vergelijkbare woningen in de buurt hebben. Kies een aanbouw omdat je de ruimte nodig hebt.
Bronnen
- Berekenen kosten koper, Vereniging Eigen Huis. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Met welke kosten krijg ik te maken als ik een huis koop?, Rijksoverheid. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Vrijstelling overdrachtsbelasting, Rijksoverheid. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Waarvoor geldt het tarief van 2% overdrachtsbelasting?, Belastingdienst. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Hypotheek afsluiten, Nibud. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Hypotheekrenteaftrek, Rijksoverheid. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Ik wil geld lenen voor de verbouwing: wat kan ik aftrekken?, Belastingdienst. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Ik heb een verbouwingsdepot: wat kan ik aftrekken?, Belastingdienst. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Bestaande koopwoningen; gemiddelde verkoopprijzen, regio (tabel 83625NED), CBS. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Aanbouw prijzen 2026 (marktindicatie), Homedeal. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Kosten aanbouw (marktindicatie), OfferteAdviseur. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Constructeur (marktindicatie), Verbouwkosten.com. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Bruidsschat omgevingsplan, artikelen (geconsolideerde versie 29-06-2026), art. 22.27, 22.28, 22.36–22.38, IPLO. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Omgevingswet, art. 16.64, wetten.overheid.nl. Geraadpleegd op 23 september 2026.
Laatst bijgewerkt: